Mietrecht

Sind Sie vor kurzem in eine neue Wohnung oder Geschäftslokalität gezogen und bemerken nun erst den Schimmel an den Wänden, die Baustelle in der Nachbarschaft, die lauwarme Heizung sowie den nimmermüden Nachbarn? Zu allem Überfluss erzählt Ihnen auch noch die Hausmeisterin, dass die Vormietenden für die gleiche Wohnung viel weniger bezahlt haben. Im Mietrecht stellen sich zahlreiche und lebensnahe Probleme. Wir beraten Sie gerne kompetent und umfassend bei jeglichen Fragen aus dem Mietrecht.

Das Mietrecht in Art. 253 ff. OR regelt Form und Inhalt des Mietvertrags, die Pflichten und Rechte von Mietenden und Vermietenden sowie die Beendigung des Mietvertrags. Nebst den Bestimmungen im Obligationenrecht ist vor allem auch die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) relevant. Die Verordnung präzisiert dabei die Gesetzesbestimmungen und regelt z.B. welche Elemente eine Kündigung seitens der Vermietenden beinhalten muss, damit diese gültig ausgesprochen werden kann. Über die Jahre hat das Mietrecht zahlreiche Änderungen erfahren. Als relevantes Ereignis ist sicherlich die Mietrechtsrevision von 1990 zu erwähnen, mit welcher die heute geltenden Normen festgelegt wurden und der Kündigungsschutz gestärkt wurde. So wurde unter anderem die Hinterlegung der Mietzinse sowie die Anfechtung der Kündigung wegen Missbräuchlichkeit eingeführt. Rechtsbehelfe, welche für die heutigen Mietenden selbstverständlich erscheinen.

Im Herbst 2020 hat es das Parlament leider verpasst, mit einem Covid-19-Geschäftsmietengesetz die Mietzinse der Geschäftsmietenden während der Corona-Pandemie zu regulieren, diese finanziell zu Entlasten und Rechtssicherheit zu schaffen. So besteht nach wie vor grosse Unsicherheit und es besteht weder höchstrichterliche Rechtsprechung noch eine herrschende Lehre. Da das Schlichtungsverfahren kostenlos ist, sollten Sie als Geschäftsmietende zumindest ein Schlichtungsgesuch stellen und eine Reduktion des Mietzinses verlangen, wenn z.B. keine Einigung mit den Vermietenden über eine Mietzinsreduktion gefunden werden kann oder bei einer Kündigung aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten verursacht durch Corona-Schliessungen. Wir beraten Sie gerne und unterstützen Sie bei der Einleitung eines Schlichtungsgesuches.

Vertragsabschluss und Einzug

Für die meisten Mietenden ist es ein fröhlicher Augenblick, wenn der Mietvertrag nach ungezählten Besichtigungen und wiederholten Bewerbungen endlich auf dem Küchentisch liegt. Dabei nimmt man die aufgeführten Zahlen und allgemeinen Bestimmungen – mit Ausnahme des Mietzinses – höchstens zur Kenntnis. Denn was bedeutet denn schon die Kostensteigerung oder der Landesindex für Konsumentenpreise? Geläufiger dürfte der Referenzzinssatz sein, der bei Änderung immer kurz durch die Medien geistert. Selbst wenn ein einzelner Vertragspunkt nicht verständlich ist oder Regelungen enthält, die nicht passen oder falsch sind, haben Mietende kaum einen Verhandlungsspielraum. Wegen der Wohnungsknappheit finden sich fast immer Mitbewerbende, welche den Vertrag zu den geforderten Konditionen unterzeichnenden würden. Schulterzuckend werden die Mietverträge unterschrieben. Die gute Nachricht ist dabei, dass diverse Regelungen auch nach Vertragsschluss noch angefochten werden können. Gerne beraten wir Sie bei der Planung der nächsten Verfahrensschritte und unterstützen Sie in den Verhandlungen mit der Gegenpartei.

Nach der gegenseitigen Vertragsunterzeichnung gilt es zwei wichtige Fristen einzuhalten: Zunächst die Rügefrist von 10 Tagen nach dem Einzug, um den Vermietenden allfällige Mängel am Mietobjekt zu melden, denn die Wohnung oder das Geschäftslokal muss ohne jeglichen Mangel übergeben werden. Da dies in Realität kaum der Fall ist, sollten die Mietenden innert 10 Tagen nach dem Einzug eine Mängelliste, die auch kleine Schäden enthält, erstellen und den Vermietenden zusenden. Sonst besteht das Risiko, dass die Mietenden beim Auszug für die Behebung dieser Mängel aufkommen müssen. Die zweite wichtige Frist ist die Anfechtung des Anfangsmietzinses innert 30 Tagen seit der Schlüsselübergabe. Danach kann die Miete nur noch unter besonderen Voraussetzungen und nur im Ausnahmefall korrigiert werden. Die Anfechtung des Anfangsmietzinses verlangt eine erhebliche Veränderung von mindestens 10% zum Mietzins der Vormietenden ohne dass die Vermietenden die Wohnung saniert hätten und zudem, dass der Mietzins nicht missbräuchlich ist. Die Vermietenden sind bezüglich der Höhe der Vormiete auskunftspflichtig. Mit diesem Wissen können Sie die Auskunft der Hausmeisterin im eingangs erwähnten Beispiel überprüfen.

Während der Miete

Nach dem die Möbel in den vierten Stock geschleppt werden mussten, weil der Lift gerade ausser Betrieb war und die Zügelhelfer wegen des streikenden Backofens mit Lieferpizzen verköstigt wurden, geht es ans Einrichten. Dübellöcher werden gebohrt, Nägel eingeschlagen und die hässlichen Retro-Fliesen aus den 70er Jahren werden überstrichen. Die Mängel wurden fristgerecht gemeldet und vorerst läuft alles gut, bis die Heiz- und Nebenkostenabrechnung ins Haus flattert. Schon bei Vertragsabschluss war nicht ganz klar, was gemeint ist und auch jetzt erscheint die Rechnung nicht nachvollziehbar. Zu hoch ist sie aber allemal. Erst einmal leer schlucken, dann die Rechnung auf die Seite gelegt und sogleich wegen der musizierenden Nachbarn vergessen. Nach eineinhalb Monaten stolpert man wieder per Zufall über die Rechnung. Leider ist die Frist von 30 Tagen zur Einsicht der Belege abgelaufen. Egal, die Rechnung wird sowieso nicht bezahlt, bis der Schimmel im Wohnzimmer behoben worden ist.

Das Mietrecht ist ein sehr dynamisches Recht und die Gesetzesbestimmungen wurden durch die Gerichtspraxis konkretisiert. So bestimmt die Praxis, dass es keine Frist zur Einsicht der Belege braucht und es ist vom Einzelfall abhängig, ob der Schimmel ein kleiner, mittlerer oder ein schwerer Mangel darstellt und ob eine Mietzinsreduktion geschuldet ist. Übrigens kann auch wegen der lärmigen Baustelle unter Umständen eine Mietzinsreduktion beantragt werden, auch wenn die Vermietenden nicht die Bauherren sind und auch wegen den nervtötenden Nachbarn können Massnahmen verlangt werden, sofern das übliche Mass an Lärm überschritten wird. Wichtig ist jedenfalls, dass Sie auf keinen Fall die Mietzinse von sich aus reduzieren. Damit riskieren Sie schlimmstenfalls die Kündigung.

Beendigung des Mietverhältnisses und Auszug

In den allermeisten Fällen wird das Mietverhältnis durch Kündigung beendet. Die Kündigungsfrist beträgt bei Wohnräumen mindestens drei Monate und bei Geschäftsräumen mindestens sechs Monate. Auch wenn die Kündigungsfrist drei bzw. sechs Monate beträgt, ist es möglich, vorzeitig aus dem Vertrag entlassen zu werden. Bei Wohnräumen geschieht dies über die Nachmiete, welche einen solventen und geeigneten Nachmietenden verlangt. Bei Geschäftsräumen kann die Geschäftsmiete auch ohne Zustimmung der Vermietenden auf Dritte übertragen werden. Diese Möglichkeit besteht nicht, wenn seitens der Vermieterschaft gekündet wurde. Dann kann aber – wie eingangs erwähnt – die Kündigung innert 30 Tagen angefochten werden. Selbst wenn die Kündigung nicht missbräuchlich sein sollte, muss die Schlichtungsbehörde von Amtes wegen eine Erstreckung des Mietverhältnisses prüfen. Dabei prüft es die konkrete Situation der Mietenden und berücksichtigt unter dem Gesichtspunkt der persönlichen Härte bspw. die finanziellen und familiären Verhältnisse, die Anzahl vergleichbarer Mietobjekte auf dem Markt sowie die Dauer des Mietverhältnisses.

Ist das Ende des Mietverhältnisses einmal bestimmt, gilt es die Mietsache auf diesen Zeitpunkt hin zurückzugeben. Die Wohnung oder das Geschäftslokal muss nicht im genau gleichen Zustand, wie bei der damaligen/ehemaligen Wohnungsübergabe, abgegeben werden. Die normale Abnutzung geht zulasten der Vermietenden. Jedoch sind farbige Wände wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzten, Dübbellöcher sind professionell zu verschliessen und kleinere Unterhaltsarbeiten sind vorzunehmen. Grössere Schäden, welche hoffentlich während der Mietdauer gemeldet wurden, können im Wohnungsabgabeprotokoll festgehalten werden und zugleich auch die Kostenverteilung vorgenommen werden. Aber auch hier gibt es Stolperfallen, welche berücksichtigt werden müssen. So ist gemäss der Paritätischen Lebensdauertabelle jeweils nur der Zeitwert, also der noch nicht amortisierte Wert der Einrichtung, geschuldet. Falls Sie bezüglich der Kostenübernahme unsicher sind, sollten Sie das Protokoll auf keinen Fall unterschreiben oder erst nach dem Sie es nochmals in Ruhe durchgelesen haben. Eine Pflicht zur Unterschrift des Wohnungsabgabeprotokolls besteht jedenfalls nicht. Allenfalls geht es dann einfach länger, bis die Vermietenden die Mietzinskaution (Depot) bei der Bank freigeben. Auch in diesem Fall gibt es aber verschiedene Handlungsmöglichkeiten, bei denen wir Sie gerne unterstützen.

Weiterführende Informationen:

• Mieterinnen und Mieterverband

• Mietrechtspraxis

• Schlichtungsbehörden Kanton Bern